Mustafa Cengiz CENK MEYDANI

Giriş Tarihi : 23-09-2026 12:28

128 OKUNMA

GAYRİMENKUL GÜVENLİ LİMAN OLMA ÖZELLİĞİNİ KORUYOR…

Atalarımız “Dünya’da mekan, ahirette iman” derlerdi.

Ne kadar doğru değil mi?

İnsanın başını sokacak bir evi yoksa işi gerçekten zor.

Türkiye’de son dönemde yaşanan konutlara dair iyiden iyiye abartılmış, deprem ve Suriyelilerle birlikte dış göç dalgası sayesinde milyonların gelişi ile arz-talep dengesinin ayarının iyiden iyiye kaçması ile birlikte fırsatçıların iyiden iyiye vicdanı elden bırakarak roketlediği konut fiyatları herkesin malumu.

Zamanında iyi kötü kooperatiften ya da miras yolu ile ya da kıt kanaat birikenlerle ya da emekli ikramiyesi ile başını sokacak bir evi olanlara ne mutlu.

Rabbim düşmanım dahi olsa evi, arabası olmayanlarda da tez zamanda nasip etsin inşallah.

Bunlar lüks tüketim değil acil ve en elzem ihtiyaçlar günümüzde.

Konut Fiyatları Ağustos’ta Yıllık %23,5 arttı.

Eskiden 2-3 milyon TL’ye alabileceğiniz konutların bugün 5 Milyon TL’den aşağı alma imkanınız yok maalesef.

Sonrasını yazmıyorum bile, “Gökte yıldız çok” zira…

TÜİK’İN AĞUSTOS VERİSİ

Bugün bu konuya dair son gelişmelere göz atacağız.

Bakalım bu kulvardaki sor durum ne?

Bugün size bu konuya dair iki önemli ve farklı bakış açıları sunacağım.

Önce bir Kayseri rakamı verelim başlarken.

TÜİK verilerine göre Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri, Ağustos 2026 rakamları netleşti.

Ülkemizde İlk el konut satışları 44 bin 378, ikinci el konut satışları 83 bin 32 olarak gerçekleşti.

Kayseri’de Ağustos ayında 2 bin 932 konut satıldı.

KONUT FİYATLARINDA

REEL GERİLEME VAR MI?

Konut fiyatlarında reel olarak gerileme yaşanmasına rağmen, kira gelirlerindeki artış amortisman sürelerini önemli ölçüde kısalttı.

Altın Emlak Global Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Gayrimenkul; somut bir varlığa dayanması, düzenli kira geliri sağlaması ve uzun vadede değerini korumasıyla yatırımcı açısından yeniden güçlü bir alternatif haline geldi.

Bu dönemde kira bedellerinin satış fiyatlarından daha hızlı artması, yatırımın geri dönüş süresini kısalttı. Bugün gayrimenkul yatırımında fiyat artışı kadar düzenli kira geliri ve amortisman süresi de önem kazandı” ifadelerini kullandı.
AMORTİSMAN SÜRELERİ

BELİRGİN OLARAK KISALDI
Amortisman süresinin, satın alınan bir konutun kira geliriyle kendi bedelini karşılayabileceği tahmini süre olduğunu belirten Özelmacıklı, “İstanbul’da Ağustos 2022’de yaklaşık 26 yıl olan ortalama amortisman süresi, Ağustos 2024’te 17 yıla, Ağustos 2026’da ise yaklaşık 15 yıla geriledi.

Ankara’da yaklaşık 23 yıldan 14 yıla, İzmir’de ise 26 yıldan 17 yıla indi. Bu tablo, konut yatırımının kira geliri açısından önceki yıllara göre daha avantajlı hale geldiğini gösteriyor.

Hatta konut arzı sınırlı ve gelişme potansiyeli bulunan bazı Anadolu şehirlerimizde bu süreler 12 yıla kadar da düşüyor” şeklinde konuştu.
GAYRİMENKUL DEĞER

VE GELİR SAĞLIYOR…
Gayrimenkulün diğer yatırım araçlarından ayrılan en önemli özelliğinin düzenli gelir sağlayabilmesi olduğunu ifade eden Özelmacıklı, “Gayrimenkul değer artışı potansiyelinin yanında yatırımcısına kira geliri de sağlar.

Aynı zamanda kullanılabilen, kiraya verilebilen ve gerçek bir ihtiyaca karşılık veren somut bir varlıktır. Kira gelirlerinin zaman içinde güncellenebilmesi de yatırımın uzun vadeli değerini destekliyor” dedi.
DALGALANMALAR GÜVENİLİR

YATIRIMI ÖNE ÇIKARIYOR
Finansal piyasalarda yaşanan sert fiyat hareketlerinin yatırımcıların tercihlerini yeniden gözden geçirmesine neden olduğunu belirten Özelmacıklı “Bazı yatırım araçlarında kısa sürede yüksek kazanç beklentisi, yatırımcıların önemli risklerle karşılaşmasına neden olabiliyor.

Ani fiyat hareketleri ve spekülatif işlemler, özellikle yeterli bilgiye sahip olmayan yatırımcılar açısından ciddi kayıplar doğurabiliyor.

Bu nedenle yatırımların yalnızca getiri beklentisiyle değil; güvenilirlik, gelir üretme kapasitesi ve uzun vadeli değer koruma açısından da değerlendirilmesi gerekiyor.

Gayrimenkul bu noktada yatırımcısına daha öngörülebilir ve somut bir yatırım imkânı sunuyor” dedi.
DOĞRU SEÇİM ÖNEMLİ
Her gayrimenkulün aynı getiriyi sağlamayacağını vurgulayan Özelmacıklı, “Yatırım yapılacak taşınmazın lokasyonu, ulaşım imkânları, deprem güvenliği, yaşı, aidat giderleri, kira talebi ve bölgedeki arz-talep dengesi birlikte değerlendirilmelidir.

Amortisman hesabında bakım giderleri, vergiler ve taşınmazın boş kalabileceği süreler de dikkate alınmalıdır. Bu nedenle yatırım kararlarının bölgesel veriler ve yetki belgeli gayrimenkul danışmanlarının desteğiyle verilmesi önemlidir” dedi.
GAYRİMENKULDE

FIRSAT DÖNEMİ
Özelmacıklı, “Konut fiyatlarının reel olarak gerilediği, buna karşılık kira gelirlerinin ve konut ihtiyacının yükseldiği bir dönemden geçiyoruz.

Kısalan amortisman süreleri, gayrimenkul yatırımını daha cazip hale getiriyor.

Önümüzdeki dönemde finansman koşullarında yaşanabilecek iyileşme de talebi ve fiyatları yeniden yukarı taşıyabilir.

Bu nedenle doğru lokasyonda, doğru fiyatla ve doğru gayrimenkule yapılan yatırımın önemli fırsatlar sunduğunu düşünüyoruz.

Gayrimenkul, güvenilir yatırım aracı ve güvenli liman olma özelliğini koruyor” ifadelerini kullandı.

TÜRKİYE’DE ORTALAMA KONUT

FİYATI 5,3 MİLYON TL’Yİ AŞTI

Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı Ağustos 2026 Konut Değer Raporu’na göre Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 311 bin TL’ye ulaştı.

Konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak %23,5 artarken, enflasyondan arındırılmış yıllık değişim -%6,2 seviyesinde gerçekleşti.

En fazla konut satışı yapılan 30 il içinde yıllık fiyat artışının en yüksek olduğu il %28,2 ile Ankara oldu.

Türkiye’nin emlak karar platformu Emlakjet, yapay zekâ ile gayrimenkul değerlemesi yapan Endeksa’nın veri gücüyle hazırladığı Ağustos 2026 Konut Değer Raporu’nu açıkladı.

Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 42 bin 488 TL olurken, ortalama konut satış fiyatı 5 milyon 311 bin TL olarak hesaplandı.

FİYATLAR YILLIK BAZDA

ENFLASYONUN GERİSİNDE

Türkiye genelinde konut metrekare fiyatları son bir yılda nominal olarak %23,5 yükselirken, enflasyondan arındırılmış yıllık değişim -%6,2 seviyesinde gerçekleşti.

Bu tablo, konut fiyatlarının TL bazında artmaya devam ettiğini ancak yıllık bazda enflasyonun gerisinde kaldığını gösterdi.

FİYATLARININ EN FAZLA

ARTTIĞI İL ANKARA OLDU

Ağustos 2026 itibarıyla en fazla konut satışı yapılan 30 il içerisinde yıllık konut metrekare fiyat artışının en yüksek olduğu il %28,2 ile Ankara oldu.

Ankara’yı %27,8 ile Kocaeli, %27,2 ile İstanbul, %24,9 ile Antalya ve %24,8 ile Elazığ takip etti.

Enflasyondan arındırılmış yıllık değişimde ise 30 ilin tamamında konut fiyatları reel olarak geriledi.

Ankara -%2,6 ile reel değer kaybının en sınırlı olduğu il olurken, Kocaeli’de yıllık reel değişim -%2,9, İstanbul’da -%3,4, Antalya’da -%5,1 ve Elazığ’da -%5,2 olarak gerçekleşti.

Beş Büyük İl İçinde En Yüksek Yıllık Artış Ankara’da

Türkiye’nin nüfusa göre en büyük beş ili arasında yıllık konut metrekare fiyat artışının en yüksek olduğu il %28,2 ile Ankara oldu.

Ankara’yı %27,2 ile İstanbul, %24,9 ile Antalya, %21,3 ile Bursa ve %20,6 ile İzmir takip etti.

Beş büyük ilin tamamında yıllık reel değişim negatif gerçekleşirken, reel değer kaybının en sınırlı olduğu il -%2,6 ile Ankara oldu.

Ortalama konut satış fiyatlarına bakıldığında İstanbul 7 milyon 359 bin 550 TL ile beş büyük il arasında ilk sırada yer aldı.

İstanbul’u 6 milyon 574 bin 320 TL ile İzmir, 6 milyon 132 bin 170 TL ile Antalya, 5 milyon 132 bin 140 TL ile Ankara ve 4 milyon 737 bin 460 TL ile Bursa takip etti.

İstanbul’da Ortalama Konut Fiyatı Bir Yılda 1,4 Milyon TL Arttı

İstanbul’da ortalama konut satış fiyatı Ağustos 2025’te 5 milyon 996 bin 58 TL iken, Ağustos 2026’da 7 milyon 359 bin 550 TL’ye yükseldi.

Böylece İstanbul’da ortalama bir konutun satış fiyatı bir yılda nominal olarak yaklaşık 1,4 milyon TL arttı.

AĞUSTOS’TA TÜRKİYE’DE

127.410 KONUT SATILDI

TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları ağustos ayında geçen yılın aynı ayına göre %14,7 azalarak 127 bin 410 olarak gerçekleşti.

Aynı dönemde ipotekli konut satışları ise yıllık bazda %7,2 artarak 22 bin 131’e ulaştı.

Ocak–Ağustos döneminde toplam konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre %6,8 azalırken, ipotekli satışlar %27,6 arttı.

Beş büyük il içerisinde en yüksek konut satışı 20 bin 426 adetle İstanbul’da gerçekleşti.

İstanbul’u 10 bin 851 satışla Ankara, 6 bin 532 satışla İzmir, 5 bin 855 satışla Antalya ve 3 bin 914 satışla Bursa takip etti.

İPOTEKLİ SATIŞLARDAKİ

ARTIŞ DİKKAT ÇEKİYOR

Verileri değerlendiren Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, şunları söyledi: “Ağustos ayında toplam konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre gerilerken, ipotekli satışlardaki artış dikkat çekiyor.

Yılın ilk sekiz ayında toplam satışlar %6,8 azalırken ipotekli satışların %27,6 artması, konut kredisiyle yapılan alımlarda belirgin bir canlanma olduğunu gösteriyor.

Diğer taraftan konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam etse de reel olarak gerilemeyi sürdürüyor.

Önümüzdeki dönemde finansman koşullarındaki gelişmelerin talep ve satış hacmine nasıl yansıyacağı, konut piyasasının yönü açısından belirleyici olacak.”

Sanırım bu kadar yeter.

Bunlar uzman görüşleri.

Herkes iyi kötü durumu, tabloyu gördü, mevzuyu anladı sanırım.

ETİKETLER: